Derecho Civil II. Bienes y Derechos Reales
Prof. Francisco de Jongh Sarmiento
Prof. Francisco de Jongh Sarmiento
Unidad IV
Tema N° 18
Tema N° 18
EL DERECHO REAL EN COSA AJENA(Resumen y anotaciones de los libros de José Luis Aguilar Gorrondona; Ovelio Piña Valles; Eloísa Sánchez Brito; Carlos Portillo Almerón)
Habiéndose tratado previamente el punto relativo a la clasificación general de los derechos reales, de la que se desprenden dos modalidades, siendo la primera de ellas el derecho real sobre cosa propia, cuya relación jurídica más amplia y perfecta la constituye el derecho de propiedad y, una segunda modalidad, la conforman los derechos reales sobre cosa ajena, la cual, a su vez, se agrupa en dos categorías, los derechos reales de goce y de disfrute (usufructo, uso, habitación y servidumbres) y los derechos reales de garantía (hipoteca y prenda), los cuales son objeto de estudio del Derecho Civil – Contratos.
Como lo plantea Portillo Almerón en su obra[1], el derecho real constituye un dominio, poder o señorío ejercido por el propietario sobre una cosa determinada o sobre varias de ellas, por lo que no puede hablarse en ninguna circunstancia de una relación jurídica entre una persona y una cosa, puesto que esta situación es una relación material que se forma o se origina de una relación jurídica entre personas.
En el presente capítulo se abordarán los denominados Derechos Reales sobre Cosa Ajena, analizando ciertos derechos que se configuran con un contenido jurídico más reducido, en relación con el derecho de propiedad, los cuales se constituyen como un poder de hecho directo sobre un bien que le pertenece a otro y otorgan a sus titulares las facultades de uso y de goce de la cosa cuyo derecho se trate, sin tener nunca la facultad de disponer sobre los mismos, puesto que es una atribución propia del titular del derecho de propiedad.
Como bien se sabe y se mencionó en su oportunidad, el contenido del derecho de propiedad, es decir, sus atribuciones, son el uso, el goce y la disposición de la cosa de manera exclusiva y con las limitaciones legales respectivas (Art. 545 C.C.V.). Quien posea este derecho, puede, a su vez, ceder a otra persona la primera de esas facultades o la primera y la segunda, simultáneamente, por lo que el nuevo poseedor de hecho sobre ese bien ajeno tendrá un derecho real, pero de manera restringida o limitada, por lo que también han de conocerse estos derechos como Desmembraciones de la Propiedad.
Lógicamente, cuando existen uno o más derechos reales sobre una cosa, distintos al de la propiedad, el poderío sobre ese bien se comparte entre el titular o titulares de esos derechos reales limitados y el propietario, a quien se le atribuyen plenas facultades sobre el referido bien, existiendo, en este caso, una concurrencia de posesiones sobre la cosa objeto de posesión.
Concepto del Derecho Real sobre Cosa Ajena
Luego de la breve introducción, corresponde definir esta categoría de derechos reales, siendo entonces que el derecho real sobre cosa ajena, en pocas palabras, es todo poderío o señorío que una persona ejerce sobre un bien que le pertenece a otro.
La doctrina tradicional y actual ha considerado que los derechos reales distintos a los de propiedad consisten en facultades del propietario que se han separado de éste para conferírselos a otras personas. Esta tesis es de sencilla aceptación y comprensión para comprender los derechos de usufructo, uso y habitación, partiendo desde el concepto de propiedad, el cual, como es sabido, es suma de atribuciones específicas, puesto que los demás derechos, como lo expresa Aguilar Gorrondona[2], se explicarían como una o más de las facultades normalmente inherentes a la propiedad que, en el caso concreto, han sido desligadas de ésta y constituidas en otro derecho atribuido a otra u otras personas.
En conclusión, la noción de los derechos reales en cosa ajena respondería a la idea de que sus titulares los ostentan sobre cosas cuya propiedad pertenece a otra persona, es decir, en palabras planteadas por la doctrina tradicional, los derechos reales sobre cosa ajena forman parte de la característica de “elasticidad”, la cual se atribuye a la propiedad, por lo que es conforme admitir que el contenido del derecho de propiedad es elástico pues puede comprimirse o expandirse sin deformar su esencia.
Características de los Derechos Reales en Cosa Ajena
Tomando como base las especificaciones y las características planteadas por los autores Aguilar Gorrondona[3] y Ovelio Piña Valles[4], se pueden considerar las siguientes:
- Poseen las mismas características de los Derechos Reales en general, es decir, la posibilidad de valoración en dinero, el señorío inmediato sobre la cosa o el derecho, el derecho de preferencia, el derecho de abandono.
- El propietario de la cosa debe soportar el ejercicio del titular del derecho real en cosa ajena.
- Suponen la existencia de una propiedad ajena a la cual gravan.
- Casi siempre el derecho real limitado confiere el ius possídendi, es decir, el derecho de posesión.
- Los derechos reales en cosa ajena, además de estar protegidos por acciones petitorias, pueden, en su caso, ser defendidos por acciones posesorias.
- Los modos de adquisición de los mismos pueden ser tanto originarios como derivativos, tal y como ocurre con el derecho de propiedad.
- De igual manera, los modos de extinción del derecho real en cosa ajena son similares a los que ponen fin al derecho de propiedad.
- La extinción del derecho real sobre cosa ajena expande el contenido del derecho de propiedad.
- Es un derecho temporal, puesto que su titular está en la obligación de restituir el bien en un tiempo determinado o al cumplirse una determinada condición.
Contenido de los Derechos Reales en Cosa Ajena
Tomando en consideración que el contenido del derecho le va a permitir a la persona una conducta determinada, de acuerdo a lo establecido en la ley, es decir, las facultades o atribuciones que una persona tiene sobre la cosa, puede entenderse, cuando se habla del contenido de los derechos reales en cosa ajena, debe pensarse, inmediatamente, en la coexistencia de dos derechos distintos, el primero referido al derecho de propiedad y el segundo cualquier otro derecho real limitado.
En consecuencia, estos derechos reales en cosa ajena se llenan en su contenido en la misma medida en que se vacía el contenido del derecho de propiedad, esto es, transfiere el ius utendi (derecho de uso), el ius frutendi (derecho de goce) o ambos simultáneamente, a una persona distinta a la del propietario que tiene posesión sobre la cosa objeto del derecho.
Clasificación de los Derechos Reales en Cosa Ajena
Las diversas modalidades de esta manera de ejercitar los derechos reales pudieran reducirse atendiendo a lo señalado por Eloísa Sánchez Brito[5], quien en su obra recoge los modos con las siguientes palabras: “Derechos reales de goce sobre cosa ajena: Usufructo, uso, habitación, servidumbre, enfiteusis.”
Sin embargo, la clasificación debe abarcarse de una manera, quizás, más amplia, aunque no del todo, pero de esa manera se podría recoger las distintas relaciones entre una persona y una cosa de manera directa, así como conocerse los derechos que tienen los acreedores para asegurar el cumplimiento de una obligación; en ese sentido, se conocen tres categorías de derechos reales sobre cosas ajenas, discriminadas de la siguiente manera, siguiendo el planteamiento de Aguilar[6]:
- Derechos Reales de Goce en Cosa Ajena: Entre los cuales se encuentran presentes:
- El derecho del enfiteuta.
- Los derechos de usufructo, uso y habitación.
- Las servidumbres.
- Derechos Reales de Garantía: Aún cuando no forma parte del presente capítulo abordarlos en forma, se menciona para su conocimiento. Por tanto, confieren derechos reales sobre cosa ajena para asegurar una obligación contraída la hipoteca y la prenda.
- Derechos Reales de Adquisición: Se configura con la figura del retracto legal, institución contractual derivada de los negocios de compra-venta.
[1] PORTILLO ALMERÓN, Carlos. Propiedad y Posesión. Sus Defensas. Mérida, Venezuela, 2012, p. 135
[2] AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. 2003, Caracas, p. 395
[3] AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Obra citada, p. 397
[4] PIÑA VALLES, Ovelio. Bienes y Derechos Reales, Esquemas Prácticos. Caracas, 2011, p. 144
[5] SÁNCHEZ BRITO, Eloísa. Derecho Civil Bienes. Valencia, Venezuela, 2012, p. 123
[6] AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Obra citada, p. 401
